Михаил Кальницкий (mik_kiev) wrote,
Михаил Кальницкий
mik_kiev

Новая монография о застройке старого Киева

Долго здесь не появлялся – работы было невпроворот. Прежде всего, заключительный этап редактирования книги, которая теперь уже вышла в свет.

Вот ее обложка (кликабельная) с краткой аннотацией и сведениями об авторах:



Книга вышла под общей редакцией Михаила Кальницкого (моей, значит :) ) и Натальи Кондель-Перминовой.

А вот содержание монографии (всего 560 страниц формата А4, порядка 800 иллюстраций):

ЗМІСТ

ВСТУПНЕ СЛОВО (М. Дьомін)

ПЕРЕДМОВА (М. Кальницький, Н. Кондель-Пермінова)

Розділ І. КУЛЬТУРНО-ІСТОРИЧНІ ПЕРЕДУМОВИ АРХІТЕКТУРНОЇ ПРАКТИКИ МІСТА (А. Бєломєсяцев)
Київ у контексті розвитку великих міст світу та Росії
Особливості загальноімперської та регіональної ситуації у пореформену добу
Соціокультурні тенденції

Розділ II. МІСТОБУДІВНИЙ РОЗВИТОК КИЄВА (Б. Єрофалов)
Передумови прискореного розвитку міста
Радіальний розвиток містопланувальної структури
Нові містобудівні проблеми

Розділ ІІІ. ПРАВОВІ ЗАСАДИ МІСЬКОГО БУДІВНИЦТВА (М. Кальницький, Н. Кондель-Пермінова)
Управлінські, погоджувальні та наглядові структури у будівництві
Ліцензування будівної діяльності та відповідальність за порушення законів
Нормування морфології міської забудови
Правила щодо охорони та реставрації пам’яток
Правові аспекти володіння нерухомістю

Розділ ІV. ДЖЕРЕЛА І ФОРМИ ІНВЕСТУВАННЯ У ЗАБУДОВУ КИЄВА (М. Кальницький)
Рентабельність київського домобудівництва
Формування та діяльність системи будівельного кредиту
Міські інвестиційні позики
Громадське будівництво
Зведення сакральних споруд
Перші київські житлові кооперативи
Садово-паркове будівництво
Окремі інвестиційні проекти, реалізовані у Києві
Київські виставки 1897 і 1913 років

Розділ V. МОНУМЕНТ ЯК СКЛАДОВА ЧАСТИНА МІСЬКОГО СЕРЕДОВИЩА (М. Кальницький)
Роль пам'ятників у організації значних просторових вузлів
Локальні монументи та камерна міська скульптура

Розділ VІ. ТРАНСПОРТ, ІНЖЕНЕРІЯ ТА ПРОМИСЛОВА ЗАБУДОВА КИЄВА КІНЦЯ ХІХ — ПОЧАТКУ ХХ СТОЛІТЬ (В.Ієвлева)
Київське залізничне господарство
Концесійні засади формування інженерно-транспортної інфраструктури
Архітектурний образ виробничої забудови
Мости та шляхопроводи
Нереалізовані ідеї, концепції, проекти

Розділ VІІ. ЕКСПЕРИМЕНТАЛЬНИЙ МАЙДАНЧИК МОЛОДОГО КАПІТАЛІЗМУ (М. Кальницький, Н. Кондель-Пермінова)
Хрещатик: розмаїття функцій
Вище та глибше
Містобудівні фокуси магістралі

Розділ VІІІ. АРХІТЕКТУРА КИЇВСЬКОГО ЖИТЛА (Т. Скібіцька)
Прибутковий будинок як провідний архітектурний тип у забудові
Особнякове будівництво

Розділ ІХ. СТИЛІСТИКА, КОМПОЗИЦІЯ ТА СИМВОЛІКА ФАСАДІВ
Стилістика забудови (Т. Скібіцька)
Типи фасадів будівель у містобудівній ситуації (О. Сідорова)
Класифікація композиційної структури фасадів (О. Сідорова)
Символіка фасадів (О. Сідорова)

Розділ Х. АРХІТЕКТУРНО-БУДІВНА ПРОФЕСІЯ (М. Кальницький, Н. Кондель-Пермінова)
Основні аспекти розвитку професії
Архітектурно-будівельна освіта у Києві
Категорії київських будівничих
Підрядчики та виробники будівельних матеріалів
Представники професії у громадських об’єднаннях

Розділ ХІ. ВИДАТНІ БУДІВНИЧІ КИЄВА
Павло Федотович АЛЬОШИН, цивільний інженер, архітектор-художник (Н. Кондель-Пермінова)
Володимир Адріанович БЕЗСМЕРТНИЙ, цивільний інженер (Т. Скібіцька)
Олександр Парфенійович БОРОДІН, інженер-технолог, інженер шляхів сполучення (В. Ієвлева)
Едуард-Фердінанд Петрович БРАДТМАН, архітектор-художник (М. Кальницький)
Олександр Матвійович ВЕРБИЦЬКИЙ, цивільний інженер (В. Ієвлева)
Лев Борисович ГІНЗБУРГ, будівельний підрядчик (М. Кальницький)
Владислав-Лешек-Дезидерий Владиславович ГОРОДЕЦЬКИЙ, архітектор-художник (М. Кальницький)
Євген Федорович ЄРМАКОВ, цивільний інженер (М. Кальницький)
Йосип Абрамович ЗЕКЦЕР, інженер-технолог (М. Кальницький)
Мартін Васильович КЛУГ, технік-будівник (Т. Скібіцька)
Олександр Васильович КОБЕЛЄВ, цивільний інженер (В. Ієвлева)
Андрій-Фердінанд Кіндратович КРАУСС, технік-будівник (Т. Скібіцька)
Василь Григорович КРИЧЕВСЬКИЙ, архітектор, художник (М. Кальницький)
Володимир Миколайович НІКОЛАЄВ, архітектор-художник (М. Кальницький)
Валеріан Микитович РИКОВ, архітектор-художник (Т. Скібіцька)
Віктор Іванович СИЧУГОВ, архітектор-художник (Т. Скібіцька)
Аманд Єгорович СТРУВЕ, військовий інженер (М. Кальницький)
Олександр-Петро-Адрiан Якович ШІЛЕ, архітектор-художник (М. Кальницький)
Георгiй Павлович ШЛЕЙФЕР, цивільний інженер (М. Кальницький)
Представники петербурзької архітектурної школи (Т. Скібіцька)

ЗАМІСТЬ ПІСЛЯМОВИ (А. Бєломєсяцев, М. Кальницький, С. Целовальник)

ДОДАТКИ
Додаток 1. Поділ вулиць Києва на розряди
Додаток 2. Назви вулиць і площ м. Києва кінця ХІХ — початку ХХ ст., відмінні від сучасних
Додаток 3. Винагорода за працю зодчих
Додаток 4. Кондиції на виконання підрядних робіт на замовлення міста для участі в торгах (тендері)
Додаток 5. Зразок угоди на виконання підрядних робіт на приватне замовлення

Вибрана література
Умовні скорочення
Іменний покажчик


До сих пор с трудом верится, что она, наконец, вышла (работу над ней начали 9 лет назад, маета с изданием тянется лет 5–6, за это время многое было доработано и уточнено, а за последние пару лет издательство "ВАРТО" все же довело дело до финиша).

В пятницу 5 октября в 14.00 состоится представление новой книги на выставке «Книжковий Арсенал» (место проведения – «Мистецький Арсенал» напротив Лавры, зал № 3, вход свободный).
Там же, на «Книжковому Арсеналі», она продается на стенде издательства «ВАРТО».

Чтобы немножко «надкусить» эту монографию, приведу небольшую подглавку из написанного мною «Розділу IV». Сноски здесь давать не стал, зато картинок добавил чуть больше :)

ПЕРШІ КИЇВСЬКІ ЖИТЛОВІ КООПЕРАТИВИ

Упродовж кількох радянських десятиріч кооперація мешканців була звичною формою інвестування коштів у багатоквартирне житлове будівництво, залишаючись акиуальною й понині. Що ж до зведення житла за царської доби, то ми зустрічаємося, головним чином, із вкладанням у прибуткову нерухомість приватних коштів. Проте житлова кооперація у Києві не така вже й молода. Перші спроби її застосування у Києві було здійснено понад сто років тому.



Колективна власність на житлові будівлі існувала у Києві ще у ХІХ ст. Спочатку це було звичайне право власності юридичної особи (установи чи акціонерного товариства), яка здавала житло в оренду. Лише наприкінці 1900-х років склалася форма домоволодіння, аналогічна пізнішим житловим кооперативам.

Спричинило до цього, насамперед, підвищення вартості землі у центральній частині міста. Це унеможливлювало володіння власним житлом для людей “середнього класу” зі сталими прибутками, але без значних капіталів (службовців, викладачів, адвокатів, офіцерів тощо). Колись вони могли собі дозволити зведення невеликих дерев’яних особняків близько до центру. Проте згодом помірні ціни на землю лишилися тільки на околицях. Платити по кількасот рублів за квадратний сажень на кращих вулицях, зводити там ошатні особняки чи багатоповерхові комерційні будинки стало привілеєм дуже заможних киян. Будівництво у кредит практикувалося, насамперед, для прибуткового житла, що накладало на власника чимало обов’язків та проблем.

Залишалося користуватися орендованим житлом. При цьому, звичайно, орендар відчував на собі усі коливання ринку нерухомості. За будь-яких умов ціни на квартири були досить високими, поглинаючи до третини сімейного бюджету. До того ж суто побутові стосунки між наймачем та власником не завжди складалися задовільно.

Зручним та вигідним вирішенням житлової проблеми для “середнього класу” стало домобудівництво на кооперативних засадах, яке у Києві офіційно розпочалося 21 травня 1909 року, коли було затверджено губернською владою статут “Першого Київського товариства квартировласників” (спершу об’єднання формувалося як споживче товариство, але зрештою оформилося саме як громадське товариство). У статуті зазначалося:

“1. Для доставления своим членам возможности приобретать в собственность отдельные здоровые и гигиенически устроенные квартиры учреждается Первое киевское общество квартировладельцев. Район деятельности общества распространяется на г. Киев.
2. Сообразно указанной в параграфе 1-м цели обществу предоставляется: а) арендовать, строить и приобретать в собственность на общих основаниях недвижимые имущества, необходимые для целей общества; б) выдавать и получать векселя, закладывать имущество общества у частных лиц и в кредитных учреждениях г. Киева, согласно требованиям их уставов; в) вступать в договоры и обязательства с посторонними лицами и учреждениями о поставке ими для общества разных строительных и прочих материалов <...>
7. Вступающий в члены общества вносит: а) вступную плату в размере 25 коп. и б) 25 % стоимости квартиры в доме Общества, остальные же 75 % стоимости квартиры с причитающимися на них процентами в размере, по постановлению общего собрания, выплачиваются ежемесячными взносами <...>
19. Средства общества образуются из: а) вступной платы; б) паевых взносов в частичном или полном размере стоимости квартиры; в) ежемесячных выкупных платежей; г) обязательных ежемесячных взносов на расходы по содержанию дома, как-то: уплата городских и земских повинностей, страховка дома, наем дворника и швейцара и др. расходы <...>
20. Делами общества управляют: а) Общее собрание членов и б) Правление”.


Статут передбачав систему обмеженої відповідальності: за певні зобов’язання товариства кожен член відповідав тільки у розмірі власного сплаченого внеску. Цікавий засіб застосовували проти боржників: коли хтось заборгував більше, ніж за два місяці, його квартиру здавали в оренду іншій особі доти, поки боржник не розрахується. Потім боржник знову повертався до своєї оселі.

Перспективним шляхом вирушили інші. Перед революцією існувало вже кільканадцять товариств квартировласників із майже аналогічними статутами. Найбільшою заповзятістю у досягненні власних цілей відзначалося “Друге Київське товариство квартировласників” з 28-відсотковим попереднім внеском, засноване у лютому 1910 року. Його пайовики багато чим завдячували енергійному голові правління — цивільному інженеру Володимиру Лавровичу Максимову. Те, що товариство очолював професійний будівник, надавало додаткові переваги.

“Друге товариство” видало брошуру-звіт “Дома на паях”, в якій було викладено набутий досвід. Ось деякі фрагменти:

“Осуществляются дома на паях так: лица, желающие иметь хорошую здоровую квартиру за возможно меньшую цену, при возможно меньших единовременных денежных затратах, соединяются в общество, складывают свои сбережения и строят себе дом с таким расчетом, чтобы каждый участник мог иметь в нем для себя квартиру по своим средствам и вкусу. Выстроенный таким образом дом принадлежит обществу как юридическому лицу, пайщики же владеют каждый своей квартирой на основании особого договора, гарантирующего все главные права, присущие полной собственности: право пользоваться, эксплуатировать, продавать, передавать по наследству, – все это вечно, пока дом будет принадлежать обществу, членом которого будет состоять квартировладелец. Для некоторых пайщиков, не могущих сразу внести всей стоимости избранной квартиры, общество занимает под залог своей недвижимости деньги, необходимые для постройки дома, и предоставляет пайщику таким образом возможность постепенно, месячными взносами, погашать свой долг. Такова основная идея дома на паях.

Выполнялась она до сих пор инженером Максимовым следующим образом. Инженер Максимов подыскивает усадьбу, по цене и расположению соответствующую наибольшему спросу, и, закрепив ее за предприятием, составляет эскизный план застройки усадьбы с точным обозначением границ отдельных квартир и примерным расположением комнат. Далее Максимов выбирает подрядчика, наиболее соответствующего характеру данного дела, определяет цену постройки дома и, сложив ее со стоимостью усадьбы и проч. расходами, сопряженными с постройкой дома, – определяет стоимость всего дела. Эта сумма распределяется по квартирам в зависимости от их рыночной ценности, и таким образом получаются размеры тех паев, которые придется вносить пайщикам, желающим сразу оплатить всю стоимость желаемой квартиры...

Усадьба приобретается и постройка возводится на суммы, внесенные пайщиками за свои квартиры, причем необходимо иметь по крайней мере 28 % от стоимости всего дела, чтобы можно было закончить постройку без особого риска и переплаты в виде процентов по займам. Поэтому каждый пайщик должен внести сразу не менее 28 % от стоимости избранной им квартиры согласно расценке инженера Максимова <...>

В Киеве паевые дома и собственные квартиры приобрели такую популярность, что в последнее время даже землевладельцы принимают их в уплату за свою усадьбу, подрядчики за свой подряд, архитекторы за свой труд, комиссионеры за свои хлопоты. Капиталисты обеспечивали иногда свой заем не закладной, а паями на квартиры. Чтобы пояснить, насколько велик спрос на паевые квартиры, необходимо привести следующие примеры перепродажи квартир. Пайщик Б. приобрел квартиру до постройки дома, заплатив 1148 рублей в виде первоначального 28 % взноса; когда же дом был готов только вчерне, г. Б. перепродал свою квартиру с отступными за 2000 руб., получив таким образом 852 рубля барыша за 6 месяцев, что составляет свыше 130 % годовых. Пайщик С. уплатил 1800, перепродал за 2500... Пайщик В. внес за квартиру 600, получил 1500. Генералу М., внесшему 1500, дают за квартиру 4000 и т. д.”.


Всі внески, що їх регулярно сплачував пайовик, не перевищували дві третини плати за оренду подібної за розміром та розташуванням квартири. Коли член товариства сам здавав частину приміщень (на що він мав, за погодженням із правлінням, повне право), то решта квартири залишалася у його користуванні практично безкоштовно. “Жизнь в доме на паях, покойнее и дешевле, чем в наемной квартире и даже в особняке. По сравнению с особняком квартировладелец свободен от постоянных забот о ремонте, возни с дворником и полицией, и в то же время все это обходится квартировладельцу дешевле уже потому, что общество является крупным хозяином, которому, как известно, всегда все обходится дешевле, чем мелкому”. Нарешті, член товариства у разі необхідності завжди міг відмовитися від своєї квартири і, щонайменше, одразу повністю отримати назад свій пай, якщо не траплялася нагода продати квартиру з прибутком.

Всі ці незаперечні вигоди втілилися у численних спорудах, зведених у кооперативний спосіб. Серед них — будинки по сучасних вулицях Івана Франка, 17; Басейній, 3; Пушкінській, 39 тощо.


Будинок по вул. Івана Франка, 17 (архітектор В. Риков)


Будинок по вул. Басейній, 3 (архітектор М. Яскевич)


Будинок по вул. Пушкінській, 39

Іноді у списках квартировласників знаходимо прізвище відомого архітектора. Це наводить на думку, що даний архітектор причетний до зведення будівлі. Так, серед мешканців пайового будинку по Чеховському провулку, 6 (зведеного 1911 року на замовлення Бульварно-Кудрявського товариства квартировласників) був зодчий Дмитро Григорович Торов.


Будинок по пров. Чеховському, 6

Один з найкрасивіших будинків Києва по вул. Костьольній, 9 (за попередньою нумерацією № 6), зводився коштом “Товариства квартировласників-домоспіввласників”, до первісного складу якого входив технік-будівник Абрам Давидович Трахтенберг.


Будинок по вул. Костьольній, 9

Не завжди будівництво здійснювалося належним чином. А. Д. Трахтенберг, наприклад, висловлював незадоволення тим, як поставився інженер В. Л. Максимов до проекту будинку по сучасній вул. Червоноармійській, 18 — так званого “малого пасажу”. Цю споруду Трахтенберг проектував на замовлення “Другого товариства квартировласників”, але Максимов зробив у проекті такі переробки, що технік відмовився нести відповідальність і видав друковане пояснення своєї позиції.


«Малий пасаж» на Червоноармйській, 18

Втім, практично всі колишні пайові будинки успішно експлуатуються теперішніми власниками. Кооперативне будівництво, започатковане на початку ХХ ст., стало одним з найпоширеніших засобів зведення житла у столиці України.
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 34 comments
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →